相続登記

先日、父が死亡しました。父は、遺産として土地、預金を残しました。父名義の土地に銀行から融資を受けて建物を建築しようと考えています。銀行で預金の相続手続きをしようと手続きに行き、説明を受けましたが、難しくて分かりませんでした。どのようにすればよろしいでしょうか。

建物建築資金について銀行から融資を受ける場合には通常、土地等に抵当権設定登記をして土地等を担保にします。この抵当権設定登記については、亡くなった名義人ではできないので、相続登記をする必要があります。

銀行預金については、相続登記の段階での遺産分割協議書に銀行預金について入れておけば、当事務所が相続登記完了後に書類を引き渡すときに「この書類を銀行にもっていけば相続手続き」ができる状況まで致しますので、安心して下さい。

 

当事務所の相続登記の流れ

面談相談時に手続きの全般、必要書類、登記費用の概要などを司法書士が説明し、委任契約をします。特に必要書類の収集方法及び遺産分割について丁寧に説明致します。

 預り金5万円を受領した時点で、着手します。

※契約前により詳細な費用が知りたい場合は、相談時に相続する物件の固定資産評価証明書を市役所等で取得の上、準備お願い致します →納税通知書では不可です。

必要書類の収集の依頼を受けた場合は、当事務所が収集の代理を行います。

当事務所が、登記簿などの事前調査をします。

登記費用のお見積します。

相続登記の準備をし、相続登記を法務局に申請します。残金を受領します。

相続登記が完了します。お客様に登記識別情報、相続関係書類などを引き渡します。

相続登記に関して固定資産評価証明書を取得する場合には、相続関係書類(戸籍、住民票など)を提示等の必要な場合があります

登記の名義人及び注意事項

遺産分割協議は、相続人全員の合意によって成立し、原則内容は自由ですが、下記に注意お願い致します。当事務所は、相続人全員の合意に基づく相続登記をしている以上、相続登記の目的を達成できない責任は負いかねます。

法令の規定によって、特定の相続人が相続登記をすると目的を達成できない(開発許可など)、相続税の軽減を受けることができないことがあるので、注意してください。なお、当事務所が相続税の申告に関する業務を受けることはできません。

当事務所が作成する相続登記用の遺産分割分割協議書は、相続人全員の合意が既にある場合にその合意事項を書面にするもので、当事務所が合意に達していない遺産分割に介入することはありません。

 当事務所では、面前での代筆や面前にいない相続人の実印を持ってきて、押印するような遺産分割協議書では登記を致しません。

相続登記の期間と対抗要件

相続登記について法律上の期間はありませんが、下記に注意お願い致します。

遺産分割で法定相続分以上を取得した場合には、法定相続分以上を第三者に対抗するためには相続登記が必要です。

相続登記のチェックポイント(一般事例)

□登記簿上の住所と本籍(転籍前等含む)が一致しているか

□ 一致している

□ 一致してない  □ 住民票、戸籍の付票等で本籍と一致しているか 

            □ 一致している

□ 一致していない →不在住・不在籍証明 登記済権利証・登記識別情報を添付

□ 遺言があるか

   □ある  □公正証書遺言か  □自筆証書か → □検認あるか   

□ 相続放棄をしたものがいるか  

  いる □ 相続放棄申述受理証明書あるか

□ 未成年者いるか □特別代理人が選任されているか

□ 被相続人の12歳くらいから死亡まですべての戸籍謄本、改正原戸籍謄本、除籍謄本(抄本不可)が揃っているか

   □ 揃えることができない(火災等)→他に相続人がいないことの証明に相続人全員(相続放棄者含む)の実印、印鑑証明書あるか

□ 相続人全員が、被相続人の相続人であることが戸籍から確認できるか

□ 相続人全員の戸籍は被相続人の死亡後に取得したものか

□ 相続人全員の住民票(本籍あり)又は戸籍の付票があるか

□ 遺産分割協議書には相続人全員の実印が鮮明に押印されているか

□ 相続人全員の印鑑証明書があるか


□ 数字相続(※)が発生しているか

  □ 発生している → □ 亡くなった方(例1では母)のすべての戸籍謄本、改正原戸籍謄本、除籍謄本

(抄本不可)が揃っているか

□ 数字相続人であることが戸籍から確認できるか


□ 遺産分割協議書の記載には兼任について正確な記載があるか


□ 代襲相続(※)が発生しているか

  □ 発生している → 亡くなった方(例2では父)のすべての戸籍謄本、改正原戸籍謄本、除籍謄本(抄本

不可)が揃っているか


□ 養子縁組がある場合で代襲相続人が縁組前に生まれているか 

  □ 生まれている →相続人ではない

  □ 生まれていない →相続人になる


□ 固定資産評価証明書は年度内のものか(4月1日切り替え)

※数字相続 (例1)父が死亡した時点での相続人は、母と子2名であったが、相続登記の時点では、母も死亡していた。このような場合、父の遺産分割をする場合には、母の遺産分割をする権利も行使しないと父の遺産分割協ができないような相続

※代襲相続 (例2)祖父が死亡して時点で、父がすでに死亡していた場合には、祖父の孫がいれば孫が相続人になります。これを代襲相続といいます。

農地法の許可 届出

相続、遺産分割を原因として相続人に所有権移転登記をする場合には農地法の第5条の許可、届出は必要ありません。
ただ、農地(田 畑)を相続で取得した相続人は、農業委員会に届けをしなければなりません。期間は、相続人になったことを知ってから10ヶ月以内になります。届出人は、遺産分割魅了の場合は、相続人全員(遺産分割協議終了後に再度届け)、遺産分割協議がすんでいる場合には、遺産分割で取得した相続人になります。
当事務所が、農地法上の手続きを行うことはできません。

相続登記に必要な書類の有効期限などについて教えて下さい

相続登記には、相続書類などの登記原因証明情報が必要になりますが、有効期限などについては下記のとおりになります。

原則 有効期限はなく、被相続人の死亡前のものでも良い

例外 ●相続人の現在戸籍及び被相続人の死亡時の戸籍については、被相続人の死亡後に取得したものになります。従って、遺産分割協議書に添付する印鑑証明書、その他住民票などついても有効期限はありません。

固定資産評価証明書は、毎年4月1日に切り替えになります。

遺産分割協議は、被相続人の死亡後しかできません。

権利登記については、遺産分割協議書、第三者の許可、承諾書など登記申請書の添付書類として記載しないで印鑑証明書を添付する場合には、有効期限がありません。逆に登記申請書の添付書類として印鑑証明書を記載する場合には有効期限は3か月になります。

相続登記に使用する固定資産評価証明書について

●固定資産評価証明書は、毎年4月1日に切り替わります。例えば3月25日に取得した固定資産評価証明書は、4月1日は使用できなくなり、取り直しになります。

●所有者が取得する場合には、免許証等・印鑑、所有者以外の方が取得する場合には、委任状・印鑑・免許証等が必要になります。共有者の一部からも申請可能です。

●固定資産評価証明書は、市区町村(東京23区は都税事務所)等で取得することができます。

相続登記に関して固定資産評価証明書を取得する場合には、相続関係書類(戸籍、住民票など)を提示等の必要な場合があります。

固定資産評価証明書は、納税通知書等で代用することはできません。見積もできません。

具体的な相続登記に必要な書類について

相続登記等の相続手続きの書類の収集等は正直、複雑で時間もかかり大変です。当事務所では、面談時に具体的に次のように分かりやすいように説明した書面を渡しています。

相続登記に必要な書類

●被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本、改正原戸籍謄本、除籍謄本

●被相続人の住民票除票(本籍あり)

●相続人の戸籍抄本・住民票(本籍あり)・印鑑証明書 

●固定資産評価証明書 

●遺産分割協議書 →相続人全員が実印を押印します。

被相続人の登記簿上の住所とのつながり

被相続人の登記簿上の住所と戸籍を原則としてつなげる証明が必要ですが

@登記簿上の住所が本籍地(旧本籍地と同じ)場合は、戸籍で証明

A登記簿上の住所と本籍が違う →住民票(本籍あり)、戸籍の付票等でつながりを証明

B上記@Aでつながりが証明できない場合、 権利証、不在住不在籍証明、名寄せの写しなどで消極証明をします。

法定相続情報では上記つながりが立証できない場合があるので注意お願い致します

相続で注意してほしい事項

納税者が死亡した場合には、準確定申告が必要になります。期間は、相続開始を知ったときから4ヶ月以内になります。くわしくはこちらで確認お願い致します

相続税が課税される場合には、相続開始を知ったときから10ヶ月以内に相続税の申告をする必要があります。

相続登記 完了までの期間

全部の書類が揃って当事務所に到達してらから10日くらいです。

※法務局の込み具合等によって変動します。

よくある質問 相続(登記)

司法書士藤村和也事務所の相続登記の司法書士報酬、費用について教えて下さい。

相続人の一部が行方不明で遺産分割協議ができないで困っています。   

共有者の一人が行方不明で、土地の売買ができないで困っています。

被相続人が相続人に対して有していた債権の事例

農地の相続人への特定遺贈と農地法の許可

相続登記に必要な書類の有効期限などについて教えて下さい

特別受益証明書に他の相続人に実印を押印し、印鑑証明書を交付するように求められています。求めに応じて良いのでしょうか。

相続登記に必要な書類を集めているのですが、よく分かりません。代行して取得していただけるのでしょうか

農地を私の死亡時に相続人に以外に農地法の許可等なしで無償であげたいのですが、良い方法はないでしょうか

相続登記を放置すると必要書類に印鑑を押印する当事者が増える場合があると聞きましたが、どのような場合でしょうか

特別受益について教えて下さい

相続放棄をした者がいる場合の相続登記の手続きについて教えて下さい

未成年者が相続人にいる場合の登記手続きについて教えて下さい

よくある質問 相続登記 兄弟と中が悪く顔を合わせたくありません。中に入っていただいて遺産分割協議は可能でしょうか

行政書士に相続登記に関する戸籍等の相続関係書類の収集と登記申請書の作成を依頼しました。法律上、問題はないのでしょうか

遺産分割協議で何も相続しない場合と相続放棄をした場合の違いを教えて下さい

法定相続証明制度

法定相続証明制度は、簡単にいうと下記制度です。

相続が登記所に対し,以下の書類をはじめとする必要書類を提出します。

1. 被相続がまれてから亡くなるまでの籍関係の書類等

2. 上記1.の記載に基づく法定相続情報覧図(被相続の名,最後の住所,年及び死亡年並びに相続の名,住所,年及び続柄の情報)

登記官が上記の内容を確認し,認証付きの法定相続情報覧図の写しを交付します。

  本制度により交付された法定相続情報覧図の写しが,相続登記の申請続をはじめ,被相続名義の預の払戻し等,様々な相続続に利されることで,相続続に係る相続・続の担当部署双の負担が軽減されます。

 

注意事項 

@相続登記と同時申請が可能

A相続登記の委任状に法定相続情報証明制度の委任事項を記載良いが、原本還付の手続きが必要

B再交付が可能だが、申出人以外の相続人は再交付はできない 

C申出人及び代理人のの運転免許証等の写しが必要(原本に相違ない旨記載必要)

D委任による代理人は、親族、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、税理士、社会保険労務士、弁理士、海事代理士、行政書士に限られる

E相続人の住所は任意

F相続放棄したものも記載する(相続放棄した旨の記載はされない 戸籍からのみ判断する)

G推定相続人の排除が戸籍に記載されている場合には、記載しない

H代襲相続人 代襲者と併記する。

I数字相続が発生している場合には、被相続人一人につき申出が必要

J5年間は、再交付可能

登録免許税

登録免許税として、固定資産評価額の1,000分の4(100円未満切捨て)が課税されます。

相続登記 司法書士報酬

司法書士報酬 金60,000円(別途消費税が課税されます)
法定相続証明情報 金10,000円(別途消費税が課税されます) 
※相続登記と同時受任でない場合は、金35,000円(詳しくはリンクのとおり)

不動産が10個、収集する書類10通までの報酬になります。

同一管轄で、一括申請2件までの報酬になります。3件以上の場合には1申請増加ごとに金10,000円(消費税別)の報酬が必要になります。

戸籍など相続証明書の取得の代行、相続人調査、遺産分割協議書作成等の費用を含みます。

不動産が10個を超える場合、1つ増加ごとに1,000円(消費税別)の報酬が加算されます。

収集する書類が10通を超える場合、1つ増加ごとに2,000円(消費税別)の報酬が加算されます。

埼玉県内の出張料(旅費は別途必要)は含まれますが、埼玉県外に出張する場合には、別途出張料が必要になります(実際の出張伴わない郵送で処理する場合には、出張料は必要ありません)。

費用(実費)

登録免許税  固定資産評価額の1,000分の4

事前の登記確認費用  登記事項の確認 1不動産 334円 、公図 1通 367円 その他

完了登記事項証明書  1通 500円

小為替  1通 100円(送付による戸籍等の取得の支払方法)

戸籍  1通 450円

改正原戸籍、除籍謄本 1通 750円

住民票、戸籍の付票 1通 200円など

送料、交通費  実費

分筆などが必要な場合には、別途測量費用、土地家屋調査士の費用が必要になります

初回面談時に依頼する場合には、下記を準備お願い致します。

預り金 金5万円

印鑑

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