土地建物の交換、共有物分割をしたときの譲渡所得の特例

個人が、土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときは、譲渡がなかったものとする特例があり、これを固定資産の交換の特例といいます。

要件は、(1) 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも固定資産であること。
 不動産業者などが販売のために所有している土地などの資産(棚卸資産)は、特例の対象になりません。

(2) 交換により譲渡する資産及び取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産であること。この場合、借地権は土地の種類に含まれ、建物に附属する設備及び構築物は建物の種類に含まれます。

(3) 交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。

(4) 交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。

(5) 交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。

(6) 交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20%以内であること。

(7)特例を受けるために、所定の時期に確定申告書に所定の事項を記載の上、譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]を税務署に添付して提出すること。詳しくはこちらで確認お願い致します。

共有の土地をA土地とB土地に分筆し、A土地を一方、B土地を他方の単独所有とするような共有物分割についても上記要件を満たす部分については本特例を利用することができます。交換と共有物分割の大きな違いは、等価で交換する部分についての登記の登録免許税が課税価格の1,000分4になる、不動産取得税が課税されないことです

交換・共有物分割する物件の価格が一致しない場合の処理

交換特例の要件を満たしているA所有の1,200万円の土地とB所有の1,000万円の土地を交換したとします。

BがAに対し、差額の200万円を交換差益として支払った場合、Aには、200万円について譲渡所得税が課税されるのが原則になります。

差額について、AB間で清算しない場合には、AがBに対し、200万円を贈与したことになり、基礎控除等がありますが、贈与税(価格については、路線価など)の課税対象になるのが原則になります。

注意事項

(1) この特例が受けられる場合でも、交換、共有物分割に伴って相手方から金銭などの交換差金を受け取ったときは、その交換差金が所得税の課税対象になります。

(2) この特例を受けるためには、確定申告書に所定の事項を記載の上、譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]を添付して提出する必要があります。詳しくはこちらで確認お願い致します。

交換契約、共有物分割において、差額(等価交換でない部分)として交換差益が発生する場合には、その部分については、本特例は適用できませんので注意してください。

当事務所の交換・共有物分割登記の流れ

面談相談時に手続きの全般、譲渡所得の特例の適用、必要書類、登記費用の概要などを司法書士が説明します。特に必要書類の収集方法などについて丁寧に説明致します。

お客様に税務署で事前相談をしていただいております。

固定資産評価証明書を事前に送付やファックスを受けます(代行の場合除く)。  固定資産評価証明書 → 所有者が取得する場合には、免許証・印鑑、所有者以外の方が取得する場合には、委任状・印鑑・免許証等が必要になります。なお、固定資産評価証明書は、市区町村(東京23区は都税事務所)等で取得することができます。

当事務所が固定資産評価証明書を元に登記簿などの事前調査します。

登記費用のお見積をお客様に説明 交換登記の委任契約をします。預り金として、金5万円を預かります。

交換契約・共有物分割契約をします。 

当事務所が交換・共有物分割登記の準備をし、交換・共有物分割登記を法務局に申請します。 残金を受領します。

登記が完了します。お客様に登記識別情報などを引き渡します。

特例を受けるために、所定の時期に確定申告書に所定の事項を記載の上、譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]を税務署に添付して提出をお願い致します。詳しくはこちらで確認お願い致します。

交換・共有物分割登記に必要な書類など

 交換・共有物分割をする方それぞれ 

登記済権利証・登記識別情報 

交換・共有物分割契約書など

固定資産評価証明書 → 所有者が取得する場合には、免許証・印鑑、所有者以外の方が取得する場合には、委任状・印鑑・免許証等が必要になります。なお、固定資産評価証明書は、市区町村(東京23区は都税事務所)等で取得することができます。 

印鑑証明書(3ヶ月以内) 

実印  

運転免許証等の等の本人確認できるもの

権利証、登記済証、登記識別情報がない場合はこちらを参照お願い致します。

ケースによっては、上記以外の書類などが必要になることも多いので、注意してください。

農地法の許可書 届出

原則として農地を農地以外のものにするために所有権移転する場合には農地法の許可を受けなければなりません(農地法第5条本文)。 →許可書が添付書類になります。
例外 相続 取得時効 持分放棄 など
市街化区域内にある農地については、農地を農地以外のものに所有権移転する場合は、農業委員会への届出が必要になります(農地法第5条但し書第6号) →届出受理証明書が添付書類になります。
 
当事務所が農地法の手続きを行うことはありません。

交換登記、共有物分割登記に使用する書類等の有効期限について教えて下さい

交換登記、共有物分割登記には、権利証などの書類が必要になりますが、有効期限は下記のとおりになります。

原則 有効期限はない

例外  印鑑証明書及び会社等が申請人になる場合の資格証明書は、発行から3か月以内のものになります。固定資産評価証明書は、毎年4月1日に切り替えになります。

交換・共有物分割登記に使用する固定資産評価証明書について

●固定資産評価証明書は、毎年4月1日に切り替わります。例えば3月25日に取得した固定資産評価証明書は、4月1日は使用できなくなり、取り直しになります。

●所有者が取得する場合には、免許証等・印鑑、所有者以外の方が取得する場合には、委任状・印鑑・免許証等が必要になります。共有者の一部からも申請可能です。

●固定資産評価証明書は、市区町村(東京23区は都税事務所)等で取得することができます。

固定資産評価証明書は、納税通知書等で代用することはできません。価格も全く違う場合が多いです。

交換・共有物分割登記の前提登記

所有者の現在の住所もしくは氏名が登記簿上と異なる場合、前提登記として、住所変更登記、氏名変更登記などが必要になります。詳しくはこちらをお願い致します。

相続が発生している場合には、相続登記が必要になります。詳しくは、こちらで確認お願い致します。

不動産取得税 譲渡所得税

■交換に基づく所有権移転登記をすると不動産取得税が双方に課税されます。

■交換に基づく所有権移転登記をすると本特例を利用しないなどしないと原則・譲渡所得税が双方に課税されます。但し、交換特例を利用し、申告をした場合などは除きます。

住宅と土地を取得した場合の不動産取得税の軽減については、こちらを参照お願い致します。

■共有の土地をA土地とB土地に分筆し、A土地を一方、B土地を他方の単独所有とするような共有物分割については、等価で交換する部分について不動産取得税が課税されない場合があります。

登録免許税

登録免許税として、固定資産評価額の1000分の20(100円未満切捨て)が課税されます。

共有の土地をA土地とB土地に分筆し、A土地を一方、B土地を他方の単独所有とするような共有物分割については、等価で交換する部分についての登記の登録免許税が課税価格の1,000分4になります。

交換 共有物分割登記 費用

司法書士報酬 2名の交換 合計80,000円(別途消費税が課税されます)

不動産が10個、収集する書類10通までの報酬になります。

同一管轄で、一括申請4件までの報酬になります。5件以上の場合には1申請増加ごとに金10,000円(消費税別)の報酬が必要になります。

交換契約書等の作成費用は含みます。

不動産が10個を超える場合、1つ増加ごとに1,000円(消費税別)の報酬が加算されます。

収集する書類が10通を超える場合、1つ増加ごとに2,000円(消費税別)の報酬が加算されます。

埼玉県内の出張料(旅費は別途必要)は含まれますが、埼玉県外に出張する場合には、別途出張料が必要になります(実際の出張伴わない郵送で処理する場合には、出張料は必要ありません)。

費用(実費)

登録免許税  固定資産評価額の1,000分の20

事前の登記確認費用  登記事項の確認 1不動産 334円 、公図 1通 367円 その他

完了登記事項証明書  1通 500円

小為替  1通 100円(送付による戸籍等の取得の支払方法)

住民票、戸籍の付票  1通 200円など

送料、交通費  実費

分筆などが必要な場合には、別途測量費用、土地家屋調査士の費用が必要になります

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